איך נבחר מגרש לבניה?

איך נבחר מגרש לבניה?

איך בכלל אפשר להשוות בין מספר מגרשים או מה הקריטריונים?

קיים מכלול שיקולי נרחב מאד בנושא של בחירת מגרש למגורים צמודי קרקע (בית פרטי או דו משפחתי). אם כבר הגעתם למגרש או מגרשים מסויימים והייתם רוצים לבחון ולהשוות ביניהם מצורפים מספר קריטריונים והיבטים שונים שיוכלו לעזור לכם לקבל החלטה או להתבלבל יותר:

לפני ההתייחסות למגרש עצמו כדאי מאד לקחת בחשבון את נושא הסביבה בצורה רחבה יותר - האיזור בגדול

,שיקולים כאלה לעיתים מכריעים את הכף לפני התייחסות פרטנית למגרש.

מערכת החינוך -הקרבה למוסדות חינוך; הרכב האוכלוסיה;  שיקולי תחבורה: קרבה למקומות העבודה, קרבה או מרחק מהמרכז או מהעיר הקרובה, קרבה לחברים ולמשפחה, כבישים נוחים ובטוחים, פקקים.

---

המגרש

קיימים הנתונים הפיזיים והנתונים המנהלתיים והחוקיים החלים על המגרש:

הנתונים הפיזיים : צריך לזכור שגם אם למגרש יש מגרעות מסויימות כדאי להסתכל על התמונה במלואה ולבדוק האם אלו בעיות שניתן להגבר עליהן עם השקעה נוספת? וכמה? או שתנאי מסוים הוא כזה שבכל מקרה אין מה לדבר על מגורים במקום כזה. מעבר להתאמה האישית כדאי לחשוב גם על הכדאיות הכלכלית ועל אפשרויות מכירה בהמשך. (לאלה שמכינים הסכמי גירושין לפני החתונה)

טבע ונוף – הרבה משפחות עוברות לבתים פרטיים כדי להרגיש יותר את הטבע והנוף. האם המגרש משקיף למרחוק, ועל מה. האם הוא נפתח לחורשה, לשדה, למטעים – האם יש בו עצים יפים (האם הם לשימור?) יש גם נופים אורבניים או כפריים מדהימים.

כיווני אויר – יש השפעה חזקה לאור, לשמש ולאויר על הרגשתנו, גם אם לא תמיד אנו מודעים לכך, אולי זה מקור הביטוי מצב רוח. כעקרון, מגרשים שפתוחים לדרום עדיפים בעיני – הרבה אור ושמש ועדיין ניתן לחסום את השמש משום שהיא גבוהה. נגישות, אפילו חלקית, לדרום היא יתרון. מגרשים לכיוון מערב – הרבה פעמים הנוף למערב אבל השמש בכיוון זה קשה. אפשר להקטין את הבעיה עם זכוכיות מיוחדות ו/או תריסים ו/או וילונות או פתרונות אחרים. מגרשים לכיוון צפון בלבד נוחים למשרדים לסטודיו, למקומות שרוצים או לא ישיר.

רעש – כדאי לקחת בחשבון קרבה לכבישים קיימים ועתידיים, מחלפים, תחנות אוטובוס, שדות תעופה, גני אירועים, מפעלים, בתי ספר או מוסדות אחרים.ניתן לחסום רעשים עם חלונות מתאימים, אבל הם צריכים להשאר סגורים.

סוג הקרקע – בדרך כלל ההשפעה היא על עלות היסודות והתקציב. באיזו שיטה נבנה את ביסוס הבנין? כמה זה יעלה לנו? האפשרויות לבנות מרתף – האם דרושה חציבה, האם דרושים קירות דיפון לפני הבניה? יש גם מקומות שהקרקע בהם רעילה – באיזורים שהיו בהם או בקרבתם מפעלים או מתקנים בטחוניים. יש איזורים שמועדים יותר לרעידות אדמה ולכן דורשים חיזוקים נוספים ליסוד ולשלד הבנין.

שיפועים – אם המגרש לא שטוח תהיה עלות נוספת בבנין השלד – תהיה חלוקה במפלסי הגינות. הרבה פעמים נוצרת לסלון מרפסת לנוף אך ללא גינה – הגינה בקומה למטה, הרבה פחות שמישה. מצד שני, יכול להפתח נוף יותר מרשים ואפשר לקבל יותר פרטיות.

תזמון הבניה  - האם אתם ראשונים בהרחבה או אחרונים? יש לקחת בחשבון את משך הבניה של כל ההרחבה. אם גמרתם ראשונים, כל הכבוד, "המשאית עם המדליות בדרך", זה עוד לא אומר שמחר יחברו אתכם לתשתיות ובעיקר אתם הולכים לגור באתר בניה כמה שנים – רעש, אבק, מערבלים ועוד.  אם אתם מגרש אחרון לבניה בשכונה, עברתם את המבול והשכנים יזדיינו בסבלנות.

נתחיל בנתונים המנהלתיים:

חשוב ביותר לקבל נתונים רשמיים על חוקי הבניה במקום. לכל איזור קיימת ת.ב.ע. (תכנית בינוי עיר) המכתיבה בגדול את אפשרויות הבניה. מלבדה קיימים (בד"כ בהרחבות) תקנונים של היישוב עצמו המגדירים עוד נושאים שנדרשים על ידי היישוב. ("אבי יסר אתכם בשוטים ואני אייסר בעקרבים" – מלכים א' י"ב)

אם לא רוצים הפתעות חשוב מאוד לקבל את המידע הרלוונטי לבניה במגרש עצמו (זאת ניתן לקבל מהוועדה המקומית תמורת תשלום סמלי- תיק מידע). בהתייחס לשלושה מרכיבים אלו ניתן לקבל תמונה ממשית על האפשרויות והמגבלות הקיימות למגרש. (בנוסף אפשר להתייעץ עם אנשי מקצוע)

החשיבות של מרכיבים אלו היא עצומה והיא יכולה להבהיר לנו האם החלומות שלנו ניתנים למימוש במגרש נתון.

מס' נקודות שכדאי לשים אליהן לב :

מה אנו יכולים ללמוד מעיון בתיק המידע, בתב"ע ובתקנון הרחבת היישוב.

צריך לדעת שניתן לבקש הקלות על חלק מהסעיפים, אולם מומלץ לא לסמוך על ההליך הזה, יותר ארוך ויותר יקר.

אחוזי בניה ותכסית:

בד"כ גודל הבית המותר נגזר מגודל המגרש ומאחוזי הבניה המותרים. נאמר ואנחנו מדברים על מגרש של 500 מ"ר ואחוזי הבניה המותרים לשטח עיקרי הם 40%.

במקרה כזה  200 מ"ר = 40/100 X 500. מותר לנו לבנות 200 מ"ר שטח עיקרי ובנוסף מוגדרים שטחי השירות המותרים.

צריך לזכור ששטחים אלו הם שטחים ברוטו, כלומר כוללים את האיזורים המקורים ואת השטחים שהקירות עצמם מכסים. זה נתון מרכזי וידוע בדרך כלל אבל בכל מקרה כדאי לוודא אם בכלל גודל הבית שאנו רוצים אפשרי מבחינת המגרש והחוק.

תכסית מקסימלית :

בדרך כלל הבניה המותרת גם מוגבלת מבחינת התכסית – רוצה לומר גם אם מותר לנו 200 מ"ר לדוגמה יכול להיות שבקומה אחת מותרים לנו לבניה רק עד 25% כלומר עד 125 מ"ר ואם כל חלומנו נסמך על בית בן קומה אחת של כ-160 מ"ר או יותר ברור שקיימת בעיה.

קרבה לשכנים :

התקנות מגדירות את קוי הבנין כלומר כמה אנחנו יכולים להתקרב בבניה אל גבולות המגרש וכן אל השכנים. כמה אנחנו יכולים להתקרב לכביש/שביל גישה או לחלק האחורי של המגרש. יש איזורים שמראש נקבע כי הבתים יוכלו להיות יותר קרובים לכביש ובכך ליצור (חצר אחורית) פרטית גדולה יותר.

• 
  

מספר קומות / מרתף :

בתב"ע מוגדר מראש מספר הקומות וגובה מקסימלי לבית, כמו כן מוגדר אם מותר לבצע מרתף ובאילו הגבלות.

מפלסים:

מפלס 0.00 מוגדר כגובה המוחלט בכניסה לבית או יחסית לכביש. צריך לזכור כי גם מפלסי הבית מוגבלים – זאת אומרת בדרך כלל נקבע לנו מראש באיזה מפלס תהיה הכניסה לבית ואם יש קומות נוספות גם הן קבועות לעיתים.

ישנם מגרשים המחולקים עם "מדרגה" וקיימים בהם שני מפלסים להתייחסות. לא תמיד רואים את זה בשטח אבל יכול להיות מחוייב עפ"י התכניות, וכדאי לשים לב בייחוד בשטחים גבעיים.

למה זה חשוב? כי לפעמים אנו מחוייבים מראש לעלות או לרדת מהכביש אל הבית ולהיפך. אם חשבתם לעלות ולהתרחק מהכביש והמדרכה על מנת לשמור על יותר פרטיות יכולים לחייב אתכם לגובה שהוא קרוב מאוד לגובה המדרכה המתוכננת.

רעפים או גג שטוח / אבן או לבנים :

במושבים רבים כבר נותנים חופש בחירה בין צורות הגג והחומרים המותרים לקרוי.

כדאי לדעת מראש כי יכולים להחליט עבורנו אם הבית יקורה עם רעפים ועם איזה סוג רעף ואיזה גוון.

יש מקומות המחייבים לחפות את הבתים או את החזיתות באבן. מעבר להיבטים האסתטיים צריך להתחשב גם בעלות האפשרית, עובי קירות המתווסף.

הג"א :

הגבלות על ממ"דים – עוד סוג של מס שמוטל על כל מי שחפץ לבנות בית הוא הממ"ד. היעילות שלו עדיין מוטלת בספק אבל לא ניתן לבנות בלעדיו. צריך לדעת שבאיזורים מסויימים ("קדמיים") ההגבלות עליו מחמירות – עד 80 ס"מ לעובי קיר או תקרה. כך שהתקציב והשטח הדרושים לבנייתו גדלים בצורה ניכרת, כמו כן גם המיקומים שלו בבית מוגבלים יותר.

חניה:

בדרך כלל חייבים להשאיר 2 מקומות לחניה בתוך המגרש כך שזה לפחות 30 מ"ר. במגרשים מאוד קטנים בתוך העיר יש אפשרות לכופר חניה (עוד קנס). לעיתים, החניות מוכתבות מראש ואין אפשרויות לתזוזה, למשל: אחת אחרי השניה או אחת ליד השניה. ישנן גם הגבלות מראש על קירוי החניה ולא כל דבר שמדמיינים מראש ניתן לבצע בפועל. עד כמה שזה נשמע מוזר, לחניות יש משמעות רבה בהמשך התכנון.

קרינה:

קווי מתח גבוה, טרנספורמטורים, אנטנות למיניהן, קיימים או עתידיים. יש אנשים שיש להם את כל המידע בנידון ואפשר לפנות אליהם. גם כאן לא הייתי מקבל את בדיקות חברת החשמל ומחקרי חברות הסלולר כתורה מסיני.

תכניות עתידיות לאזור ולשטחים סביבו :

בועדה המקומית ניתן לקבל מידע בנושא ייעודי שטחים הגובלים באיזור המגרשים, וכן לגבי תכניות שהופקדו עם בקשות לשינוי ייעוד. כדאי לנו לדעת מראש מה הולכים לבנות לנו מול הסלון.

צריך לזכור שמכלול התקנות מגביל אמנם כל פרט ופרט בישוב אבל בגדול מאפשר סביבה נוחה, מסודרת ובעלת אפיון מוגדר.

יש מספר מרכיבים רב שכדאי לתת עליהם את הדעת לפני בחירת המגרש. עדיף לא להתעלם ולהשקיע בכך זמן מספיק או להתייעץ עם גורמים הבקיאים בנושאים האלה.